Việc Ngân hàng Nhà nước giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 50% năm 2017 xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019 không phải để ”siết” cho vay bất động sản, mà là để thị trường nâng cấp ổn định, bền vững.
Vì sao phải “lo lắng” về tín dụng bất động sản?
Hiện nay, vẫn còn đâu đó có quan niệm sai lầm cho rằng, buôn bán bất động sản là ngành phi sản xuất. Trên thực tế, bất động sản là 1 dự án đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất và cũng là dự án tiêu dùng có ý nghĩa trọng điểm nhất đối với người dân. Để kinh tế phát triển, cần có nhà máy, văn phòng, cửa hàng…, để tạo ra cơ sở sản xuất - buôn bán và những điều tiên quyết để có các cơ sở này chính là phải có 1 sản phẩm BĐS nào đó.Đồng thời, đối với người tiêu dùng, bất động sản là 1 dạng dự án vừa quan trọng (ai cũng cần có nhà để ở), vừa xa xỉ (khi nhu cầu bất động sản không chỉ để trong mà còn để hưởng thụ cuộc sống). Như vậy, BĐS không chỉ là đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, mà còn là dự án tiêu dùng nhất đối với một người tiêu dùng điển hình.
Tín dụng bất động sản ngày càng nghiêng về hỗ trợ sức cầu.
Vậy trong sao phải lo âu về tín dụng bất động sản?
BĐS là một sản phẩm quan yếu, có nhu cầu cao, tuy nhiên thường có giá rất cao, nên cầu có khả năng thanh toán bị hạn chế. Một khi mức cung bất động sản vượt quá cầu có khả năng thanh toán thì sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản và gây ra bất ổn vĩ mô nghiêm trọng.Khi kinh tế nâng cấp tốt, nhu cầu bất động sản tăng cao, làm giá tăng. Khi giá BĐS tăng nhanh sẽ làm cho tài sản của mọi người tăng lên và càng kích thích tăng mua BĐS. Đây chính là sự khởi đầu của quá trình bong bóng trên thị trường BĐS.
Khi giá càng tăng thì cầu có tỉ suất thanh toán càng giảm và khi mức cung tăng vượt quá cầu có tỉ suất thanh toán sẽ dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường như thế và những hoạt động sản xuất - buôn bán khác, hoàn hảo là chuỗi ngân hàng, vừa là chủ nợ, vừa là người nắm giữ các khoản thế chấp bằng bất động sản.
Như vậy, bất động sản là ngành quan trọng tại nền kinh tế, sự phát triển ổn định của ngành này là động lực trọng điểm để nâng cấp bền vững nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, ngành bất động sản cũng tiềm ẩn rủi ro cao khi rất dễ tạo ra các bong bóng đầu cơ và có nguy cơ gây đổ vỡ cả nền kinh tế khi những bong bóng đổ vỡ.
Do đó, chính sách tiền tệ đối với bất động sản không phải là hạn chế tín dụng vào ngành này, mà là phải tương trợ để ngành ngày càng phát triển lành mạnh, đồng thời có các định hướng kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa các nguy cơ gây ra bong bóng trên thị trường bất động sản.
TS. Nguyễn Tú Anh, Phó vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước.
Hỗ trợ, song không để thị trường nâng cấp quá nóng
Mặc dù tăng trưởng kinh tế năm 2016 và 2017 liên tục gia tăng, đạt lần lượt là 6,21% và 6,81%, tuy nhiên tiến độ tăng trưởng của ngành kinh doanh BĐS trong 2 năm như thế chỉ lần lượt là 4% và 4,07%. Nếu tính cả ngành buôn bán BĐS và quy hoạch, thì tốc độ tăng trưởng chung ở năm 2016 và 2017 lần lượt là 7,2% và 6,61%, thấp hơn tốc độ tăng chung của cả nền kinh tế và chưa cho thấy có dấu hiệu quá nóng nào.Tín dụng đối với ngành buôn bán bất động sản vào cuối tháng 11/2017 tăng 8,56% so với cuối năm 2016, thấp hơn so với mức tăng tín dụng chung toàn chuỗi và chiếm tỷ trọng 6,53%. Nếu tính cả dư nợ cho vay phục vụ cuộc sống đối với nhu cầu mua nhà, thì tỷ trọng tín dụng đối với phân nhóm như thế ở thời điểm 30/11/2017 cũng chỉ khoảng 8,65% so với dư nợ tín dụng chung và tăng khoảng 23% so với tháng 1/2017.
Như vậy có thể thấy, ở năm 2017, chuỗi các đơn vị tín dụng 1 mặt đã đáp ứng được nhu cầu tín dụng để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, mặt khác vẫn đảm bảo kiểm soát để phân khúc BĐS nghỉ dưỡng không tăng đột biến, tạo bong bóng bất lợi cho nền kinh tế.
Sự ổn định của thị trường tại năm 2017 là điều kiện quan trọng để tương trợ thị trường tiếp tục phát triển tại năm 2018. Nền kinh tế trong năm 2018 được dự định sẽ tiếp tục đà tăng trưởng nhanh chóng, nhu cầu trên thị trường BĐS tiếp tục tăng lên. Sự nâng cấp ổn định của thị trường BĐS nghỉ dưỡng là nhân tố trọng điểm để thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng bền vững.
Chính sách tiền tệ vẫn tiếp tục hỗ trợ sự phát triển lành mạnh của thị trường đó để duy trì đà nâng cấp ổn định cần thiết. Tuy nhiên, để thị trường không phát triển quá nóng, gây bất lợi cho ổn định kinh tế vĩ mô thì các định hướng thận trọng là rất cấp thiết. Việc Ngân hàng Nhà nước kéo dài thời gian giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn được cho vay trung, dài hạn từ 50% năm 2017 xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019 chính là để cân đối hài hoà cả hai mục tiêu nói trên, hỗ trợ nhu cầu phát triển ổn định, bền vững.
Theo TS. Nguyễn Tú Anh / Báo đầu tư
